Huurwoning leegmaken na overlijden of opzeg: rechten, termijnen en kosten

De huurder is overleden

Overlijdt de laatste huurder en blijft de woning onbewoond, dan wordt de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden, tenzij de erfgenamen binnen die termijn verklaren dat ze de huur voortzetten. De verhuurder heeft recht op een vergoeding gelijk aan één maand huur, bovenop de huur tot het einde van de tweede maand. Bijvoorbeeld: overlijden op 10 maart, huur eindigt op 31 mei, erfgenamen betalen huur tot 31 mei plus één maand vergoeding.

De erfgenamen moeten de woning tegen de ontbinding leeg en in de staat van de intredende plaatsbeschrijving opleveren. Doen ze dat niet, dan kan de verhuurder na de ontbinding de inboedel laten weghalen; de kosten zijn voor de nalatenschap en worden verrekend met de huurwaarborg. Een verhuurder mag niet zelf beginnen weggooien zonder de erfgenamen aan te schrijven; bij onbekende erfgenamen kan hij een curator onbeheerde nalatenschap laten aanstellen.

Wie de nalatenschap verwerpt, heeft geen recht op de inboedel en geen plicht om te ontruimen. Let op: de woning leegmaken en spullen meenemen vóór de beslissing kan gelden als stilzwijgende aanvaarding.

De huurder vertrekt

Bij een opzeg door de huurder (opzegtermijn 3 maanden bij een contract van 9 jaar, met een vergoeding van 3, 2 of 1 maand huur in de eerste drie jaren) moet de woning leeg zijn op de laatste dag van de huur. Alles wat de huurder binnenbracht, moet weg: meubels, gordijnen, lampen, tuininrichting, de inhoud van kelder en berging. Wat de huurder wil achterlaten voor de volgende bewoner, kan alleen met schriftelijk akkoord van de verhuurder.

Bij de uittredende plaatsbeschrijving vergelijkt men met de intredende. Achtergelaten inboedel, beschadigingen en niet-herstelde muren worden verrekend met de huurwaarborg (maximaal 3 maanden huur onder het Vlaams decreet). Een ontruimer inschakelen voor de laatste week is vaak goedkoper dan de verhuurder die het laat doen en het verhaalt.

Als verhuurder: inboedel achtergelaten

Je mag achtergelaten inboedel niet zomaar weggooien, ook niet na het einde van de huur. Stuur de huurder (of de erfgenamen) een aangetekende ingebrekestelling met een redelijke termijn om de spullen op te halen, meestal 2 tot 4 weken. Laat na die termijn ontruimen, bewaar de factuur en verreken ze met de huurwaarborg. Bij een waardevolle inboedel of een onduidelijke situatie laat je beter een gerechtsdeurwaarder een inventaris opmaken vóór de ontruiming.

Bij een verdwenen huurder zonder adres of bij onbekende erfgenamen is de vrederechter bevoegd; vraag de ontbinding en een machtiging tot ontruiming. Zelf de sloten veranderen en de spullen buitenzetten is strafbaar als huisvredebreuk.

Sociale huurwoning

Bij een woonmaatschappij gelden dezelfde termijnen bij overlijden en opzeg, maar met een strikt opleverprotocol: schilderwerk in neutrale kleuren, gaten gedicht, vloeren proper, alle toestellen van de huurder weg. De maatschappij rekent elke afwijking aan tegen vaste tarieven. Vraag de opleverchecklist op bij de melding van het overlijden of de opzeg en plan de ontruiming daarop.

Kosten en wie ze draagt

Een appartement leegmaken en bezemschoon opleveren kost in Limburg 900 tot 1.700 euro, een huurwoning 1.600 tot 3.000 euro (zie de kostengids). Bij overlijden betaalt de nalatenschap, bij opzeg de huurder. Een verhuurder die zelf moet laten ontruimen, verhaalt de kosten op de waarborg en, als die niet volstaat, op de huurder of de nalatenschap via de vrederechter.